Покупка квартиры: советы юриста

В силу особых свойств и значительной цены за квартиру, ее покупка способна доставить покупателю достаточно много хлопот. Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, это означает, что юридическая проверка всех документов при такой сделке обязательна для покупателя, не желающего столкнуться с отказом уполномоченного государственного органа в регистрации. Не только на этапе регистрации, но и после неё, выявленные неучтенные обстоятельства могут доставить вам огромные неприятности, поэтому желательно все обстоятельства, связанные с покупкой квартиры или жилого дома учесть на стадии до государственной регистрации и передачи денег продавцу.

Проверку квартиры, которую вы собираетесь приобрести в собственность, на юридическую чистоту рекомендуется проводить в несколько этапов:

Личность продавца

Это первое, на что следует обратить внимание ещё на стадии изучения предложений о продаже квартиры. Люди преклонного возраста, граждане, состоящие на учете в психоневрологических учреждениях, люди, пристрастившиеся к употреблению алкоголя могут впоследствии быть признаны судом недееспособными, не отдававшими в момент совершения сделки отчета своим действиям, а заключенные ими сделки, в том числе и купли-продажи, недействительными, то есть влекущими юридических последствий.

Если в этом плане продавец не внушает вам доверия, отбросьте щепетильность, и попросите справку из психоневрологического или наркологического диспансера, подтверждающую дееспособность собственника недвижимости. Ведь скромность в такого рода вопросах может влететь вам в копеечку.

Не забудьте ознакомится с паспортом кандидата в продавцы. Если этого не сделать, то а дальнейшем, на этапе регистрации сделки, вас могут ждать неприятные сюрпризы. Нежданно-негаданно окажется, что паспорт продавца просрочен, или его заменяет какая-то сомнительная справка – это может растянуть процесс регистрации надолго, а в худшем случае вообще сделать покупку невозможной, вы зря потратите время и, возможно, деньги.

Из паспорта вы можете извлечь и другую полезную информацию: если есть штамп и запись о расторжении брака, следует насторожиться - бывший супруг или супруга могут заявить претензии на свою долю в покупаемой квартире. А при действующем зарегистрированном браке желательно заручиться нотариально заверенным согласием супруга продавца на продажу недвижимости.

Документы, подтверждающие право собственности

Вам необходимо убедиться в том, что человек, продающий квартиру, имеет право это делать. В первую очередь попросите предъявить свидетельство о регистрации права собственности. Если выяснится, что квартиру продавец сам приобрел недавно, следует попросить ещё и договор купли продажи, и убедиться, что деньги за квартиру по этому договору полностью уплачены. В противном случае предыдущий продавец сможет подать в суд иск с требованием о расторжении договора купли-продажи и имеет большие шансы на удовлетворение своего требования.

Следует обратить особое внимание, если квартира продается по доверенности. Здесь может понадобиться вся ваша бдительность: никаких копий, только подлинник. Не лишним будет и запрос в нотариальную контору, выдавшую доверенность (юрист сможет подготовить вам такой запрос).

Очень часто при отсутствии самого собственника на сделке в последующем выясняется, что данного собственника нет в живых (это, как правило, продажа квартир по поддельным доверенностям), либо собственник является невменяемым, недееспособным, либо ограниченно дееспособным.

Возможно, квартира была приобретена по договору ренты с пожизненным проживанием владельца, это сейчас довольно распространено. Обязательно попросите для ознакомления и сам договор, и подлинное свидетельство о смерти бывшего владельца.

Претенденты

Ранее мы уже упоминали бывших супругов, которые могут заявить претензии на получение своей доли от продажи квартиры. Претендентами по закону могут быть и дети продавца, они тоже являются пользователями, поэтому попросите предъявить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

Могут претендовать на квартиру или её часть лица, ранее в ней проживавшие, но временно выбывшие (в армию, на работу или учебу за рубеж, в места лишения свободы, в психиатрические лечебные учреждения). О таких лицах можно узнать из развернутой справки о зарегистрированных гражданах, с которой тоже нужно ознакомиться.

БТИ

Неплохо изучить и технические документы на квартиру самостоятельно, не доверяя в этом деле Продавцу. Если в квартире осуществлялась перепланировка, то, не имея надлежаще оформленных документов на нее самостоятельно понесете ответственность за нее. В возможна и такая ситуация, когда придется затратить не малые средства, как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние, в котором она пребывала до перепланировки.

Цена за квартиру

Не секрет, что для ухода от налогов продавцы часто просят занизить стоимость продаваемого имущества. Согласившись на такую аферу, если по какой-то причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, а не полную стоимость квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо юридически грамотно передавать деньги Продавцу. Это можно сделать не только распиской, упоминанием о передаче денег в договоре купли-продажи, но и перечислением денежный средств на банковский счет, а также передачей денежных средств через банковскую ячейку. Последний вариант стремительно набирает обороты при купле-продаже недвижимости.

Это далеко не полный перечень сложностей, с которыми можно столкнуться при покупке квартиры. В любом случае, чтобы решиться на такой ответственных шаг как покупка квартиры, стоит тщательно взвесить все риски, а по возможности и обсудить все нюансы с юристом, имеющим обширную практику в сопровождении такого рода сделок.

Записаться на прием к нашим юристам можно по телефонам: +7 (8142) 33-00-12, 67-05-10

Бесплатные юридические консультации осуществляются по электронной почте: info@jurist-karelia.ru

Наш офис в Петрозаводске находится по адресу: Мерецкова, 8-а, офис 14